Det dyker ofta upp många nya begrepp när man ska igång med att bygga ett hus, ett av de begreppen är detaljplan.
Detaljplan är juridiskt bindande för kommunen och reglerar vad som kan byggas inom ett visst område, inklusive höjd på hus samt hur mycket av en tomt som kan bebyggas. Det finns olika typer av detaljplaner som täcker allt från en enda tomt till flera kvarter.
Ska du bygga nytt eller bygga ut inom detaljplanelagt område så talar detaljplanen om vad du och andra får och inte får göra för byggåtgärder inom planområdet. Med andra ord är detta avgörande när din ansökan om bygglov ska prövas.
I den här artikeln får du som ska bygga nytt eller söka bygglov veta vad en detaljplan är och hur denna påverkar ditt byggprojekt.
Det finns flera detaljplaner inom samma stad
En stad är uppdelad i flera detaljplaner. Några är väldigt gamla och några helt nya. En del berör bara en tomt och andra flera kvarter. Även orter och byar på landet kan ha detaljplaner eller områdesbestämmelser. Planerna är offentliga och du hittar dem hos kommunen att ta del av.
I Plan- och bygglagens fjärde kapitel anges vad kommunerna ska och får reglera i en detaljplan. Det är enbart områdesbestämmelser och detaljplaner som är juridiskt bindande.
Med en detaljplan reglerar kommunen hur mark och vatten ska användas och hur bebyggelsen ska se ut inom ett visst område. Detaljplaner upprättas i allmänhet när det ska byggas nytt i en tätort eller annan sammanhållen bebyggelse och omfattar ofta ett eller några kvarter. Här regleras vad som är allmänna platser, kvartersmark och vattenområden samt hur dessa ska användas och utformas. Dessutom kan exploateringen regleras i detalj.
Exempelvis:
- var nya byggnader ska eller får placeras
- hur stora eller höga byggnaderna får vara
- hur långt det ska vara mellan hus och tomtgräns
- om någon kan få rätt att dra fram ledningar över någon annans mark.
Det som anges i detaljplanen blir bindande för kommande bygglovsprövningar. Enskilda får en rätt att utnyttja detaljplanen som inte får ändras under genomförandetiden. Detta brukar benämnas “byggrätt”.
Så här går det till att ta fram en detaljplan
Det finns tre sätt att ta fram detaljplaner på.
- Standardförfarandet
- Begränsat standardförfarande
- Utökat förfarande
Standardförfarandet kan tillämpas om förslaget till detaljplan:
- är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande
- inte är av betydande intresse för allmänheten eller i övrigt av stor betydelse
- inte kan antas medföra en betydande miljöpåverkan
För att ett begränsat standardförfarande ska vara ett alternativ behöver:
- förutsättningarna för standardförfarandet vara uppfyllda
- planförslaget godkännas av samrådskretsen
Ett utökat förfarande ska tillämpas när förslaget till detaljplan:
- inte är förenligt med översiktsplanen eller länsstyrelsens granskningsyttrande
- är av betydande intresse för allmänheten eller i övrigt stor betydelse
- antas medföra en betydande miljöpåverkan
När kommunen har tagit fram ett förslag genomförs ett samråd
Vid förslag på ny plan ska kommunen alltid samråda med:
- länsstyrelsens
- lantmäterimyndigheten
- de kommuner som berörs
Utöver det ska tillfälle för samråd ges till de:
- kända sakägarna och de kända bostadsrättshavare, hyresgäster och boende som berörs
- kända organisationer av hyresgäster som har avtal om förhandlingsordning för en berörd fastighet eller, om någon förhandlingsordning inte gäller, som är anslutna till en riksorganisation inom vars verksamhetsområde en berörd fastighet är belägen
- myndigheter, sammanslutningar och enskilda i övrigt som har ett väsentligt intresse av förslaget.
Kommunen behöver emellertid inte samråda med bostadsrättshavare, hyresgäster, boende eller organisationer av hyresgäster, om det är uppenbart att förslaget saknar betydelse för dem de kända sakägarna och de kända bostadsrättshavare, hyresgäster och boende som berörs.
Handlingar som ska lämnas in inför samrådet
Under samrådet ska kommunen redovisa förslaget på detaljplan och planeringsunderlaget. Av samrådshandlingarna ska framgå:
- planens syfte
- det planeringsunderlag som har betydelse
- enligt vilken process kommunen handlägger förslaget dvs standardförfarandet begränsat standardförfarande eller utökat förfarande
- eventuellt planprogram
- om kommunen avser ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar.
Kommunen får låta bli att redovisa skälen för planförslaget och planeringsunderlaget om det är uppenbart obehövligt
Efter att handlingarna lämnats in och samrådet genomförts ska en granskning genomföras, detta tar minst två veckor. Under tiden för granskning ska alla handlingar finnas tillgängliga för dem som önskar granska dem.
Granskningsutlåtande ska göras av kommunen. Detta ska innehålla en sammanställning av de skriftliga synpunkter som har kommit in under granskningstiden och en redovisning av kommunens förslag med anledning av synpunkterna.
Även synpunkterna från samrådet ska inkluderas i utlåtandet om dessa inte sammanställts tidigare.
Antagande av detaljplan
En detaljplan ska som huvudregel antas av kommunfullmäktige, men fullmäktige får uppdra åt kommunstyrelsen eller byggnadsnämnden att anta en plan som inte är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt.
Kommunen ska skicka protokoll, beslut och upplysningar till samtliga berörda parter. Dessa dokument ska även sättas upp på kommunens anslagstavla.
Laga kraft
Ett beslut att anta en detaljplan får laga kraft tidigast tre veckor efter att beslutet har tillkännagetts på kommunens anslagstavla. Detta är under förutsättning att ingen har överklagat beslutet och att länsstyrelsen inte heller valt att överpröva beslutet.
Sammanfattning
Du som planerar en omfattande byggnation som ett nytt hus inom bebyggt område behöver veta hur detaljplanen ser ut. Detta för att du ska veta vad du får och inte får göra.
Alla detaljplaner i din kommun är offentliga och du har alltid möjlighet att få del av dem.
En sådan här plan är inte alltid så lätt att läsa och förstå. Som byggkonsult (länk till startsidan) har jag lång erfarenhet av att hjälpa till med bland annat detta. Är du i startgroparna och ska söka bygglov?
Boka in ett kostnadsfritt första möte med mig så går vi igenom det viktigaste att ha koll på från start. Boka en tid här >>